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二套房贷利率逼近7%,房价会凉吗?

2021-8-3 17:51| 发布者: ceshi| 查看: 247

01房贷利率持续走高自去年底针对楼市资金的‘两条上限’实施以来,楼市一直处于缺资金的状态,有些城市虽然没有明确停止二手房贷款,但实际基本就已经停了。利率方面,大部分城市的房贷利率都在不断上调。其中热点城 ...

01房贷利率持续走高

自去年底针对楼市资金的‘两条上限’实施以来,楼市一直处于缺资金的状态,有些城市虽然没有明确停止二手房贷款,但实际基本就已经停了。利率方面,大部分城市的房贷利率都在不断上调。

其中热点城市如杭州,四大行的首套房贷款利率5.9%,二套房6.0%,而商业银行的房贷利率早就超过6%。一线城市中上海算是房贷利率最低的城市,目前首套房贷利率将从现在的4.65%上调至5.00%,二套房贷利率从5.25%上调至5.70%。

国有大行的利率尚且如此之高,城市的商业银行就更不用说,现在成都、郑州、南昌、无锡、洛阳等地,二套房房贷已经逼近7%,而惠州的个别银行,二套房房贷已经突破7%。

房贷利率上升,毫无疑问持有房产的成本也会上升。当然,对于存量则暂时没有影响,LPR已经连续15个月未变。所以,影响的自然是增量。



02调控和房贷利率对房价的影响有多少

从结果到原因,还是以原因分析结果

很多‘空军’的想法应该都是,房贷利率高,持有成本高;炒房的炒不了了,刚需又买不起,房子就没人要了,房价肯定下跌。然后,等腰斩的时候就可以抄底,甚至是白送。

那么,房贷利率高,房价会降吗?其实也等于许多人问的,2021年下半年还能买房吗?2022年该买房吗?

诸如此类的问题,实质都是,许多人不愿意动脑,只想要个标准答案。而实际上,现在这个瞬息万变的信息时代,没人能给你标准答案,也没有标准答案。

除了懒,还有些则是‘空军’,确切地说就是贪婪又恐惧的那群人。从来都是先有结果,然后再去找匹配结果的原因,或者是曲解原因,得出想要的结果。

房贷利率上浮增加持有成本

事实上房贷利率上浮,确实是会加重房产持有者的成本,当时是指有贷款的。房贷利率上浮可以挡住部分,甚至大部分炒房者,这个也没错。被挡住的其实还包括刚需,确切地说是穷刚需。对于全款刚需或者投资者来说,其实还是利好。

因为,炒房者退了,部分刚需退了,直接后果当然就是交易量下降,二手房的价格下跌,全款者可供选择的空间更大。绝大多数人都是这么想的,但是还漏了一项就是,只要人在,就有住房需求,不是买就是租。




买与租的关系

不能买,当然就得租,出租的房源从哪里来?大多数人会说,廉租房保障房什么的,还有城中村,我没有具体的廉租房保障房经适房这些的数量,但可以确定占比不会大。

虽然每年都说要加大建设力度,但要明白的是,建设也需要时间和资金成本。也就注定了,短期内,不可能有大量的出租房供应。而且,廉租房的地段应该在哪里,市区核心地段肯定是不可能的,那就只能去偏远些的地方。所以,即便是数量够,也见得对所有人都适合居住。

那么,个人的出租房就得填补缺乏的空间,也就是全款投资者,所以,调控最大的受益者其实是资金雄厚且有购房资格的人。买的人少了,租的人就多,房租就会上涨,同时房价下跌;但是当房租涨和房价跌到买房更划算的时候,买房的人就会增加,房价又会逐渐上涨。




调控对不同群体的影响

当然,这当中还有个问题,炒房的人占的比例到底有多少?据我所知,没有哪座城市能有准确的数据。再就是刚需的影响,以目前的情况来说,如果本就是买不起的人,怎么调控其实也是没有影响的。

就像深圳,只有大约200万套商品房,即便是按三四个人为一户,至少也有500万户以上的家庭数量。如果你是排在200万名之后的,不管是怎么调控,怎么限制,其实都不关这部分人事的。

再比如鹤岗之类的城市,不需要调控,房价也就是一两千,两三千的,几万块就能买一套房。

所以说,房价其实跟调控还有房贷利率的关系不是太大,调控最大的作用是控制交易量,降低杠杆,防范系统性的金融风险。主要是需要贷款买房的和短期杠杆炒作者,全款买房的人,不管是自住还是投资,也是没有影响的。




03影响房价的核心因素是经济

大城市的房价,上涨的核心是因为供需不平衡,而且基本无法解决。因为土地面积有限,而人口持续流入。人口流入是因为城市经济发达,就业和创业环境好,教育和医疗资源好等等。

炒作会有一些影响,但绝不是主要原因。否则炒作者就该去把鹤岗的房价炒起来了,这么低的价格,利润空间岂不是更大。但没有人去炒鹤岗的房子,就证明经济发展才是因,房价只是果。

总归来说,房子贵不贵,该不该买,什么时候买?其实全看你自己,你若是有需求,又买得起,那就尽早买。有需求,但是买不起,那就努力提高自己的谋生技能,还有增加些副业收入。没有需求的话,那就不必要说了。

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