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明年起,老小区业主迎来2个“喜事”, 新规下,老房子摇身一变

逍遥子 2020-7-5 05:37

东方财经网
文/蓝白观楼市

因为职业的原因,经常收到不少朋友的留言,我发现一个很有趣的现象,大部分人都有固执的“新房偏好”。

现在很多一二线主城区已经进入了二手房市场,城内拆无可拆,旧城改造的成本居高不下,当地城市和开发商都没有动力进行大规模开发。

这种情况下,不少人宁可把房子买到三环、四环乃至五环区域的远郊楼盘,哪怕市内的房龄没有超过10年,哪怕二手房区位绝佳,也不愿意在市内接盘二手房。

我觉得,一方面可能是“买新不买旧”的心理使然,大部分人买房可能牵扯到婚房、面子、虚荣的问题,宁可牺牲通勤时间,也不想碰二手房。

另一方面,核心城区老房子规模过于庞大, “房屋老化”的速度太快,使购房者望而却步。

这样的例子俯拾皆是,有的小区交房不过十年,外墙斑驳,居民层次三教九流都有,管道常年维修,小区道路破败不堪,水电暖气总是出问题,绿化面积一再被侵蚀,门禁和电梯常年损坏。

明年起,老小区业主迎来2个“喜事”, 新规下,老房子摇身一变


这还不是最过分的,那些2000年以前建造的单位家属院,老旧多层楼房,既没有专业的物业打理,又没有电梯上下楼,居住品质着实难以恭维。

不过,今明两年,老小区业主终于迎来了2个“喜事”。

1,旧改规模翻倍。

根据住建副部长黄艳的介绍,自2019年起,将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程。

去年,各地改造城镇老旧小区1.9万个,涉及居民352万户。

2020年,各地计划改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户。

3.9万个小区,700万户居民,对比2019年,今年“旧改”的规模会翻倍!

按照旧改计划,明年起,老旧小区的改造力度会更大,2019和2020年只不过是试点省市先“试水”。

所谓“旧改”,顾名思义就是老旧小区改造,城市建成区范围内建成使用 20 年以上,或环境质量差、配套设施不足等的居住生活聚集居地的旧居住区,目前居住条件较差,房屋老化速度惊人,旧改可以说是一项惠惠民利民的民生工程。

要知道,目前国内有16万个老旧小区,未来改造的规模可能高达4200多万户家庭,总计建筑面积达到40亿平米,预计总投资额达到5万亿,每年投资额能达到1万亿以上。

这样的年均投资额,差不多是2019年全国房地产投资完成额的8%,建安工程投资的13%。

新规下,当源源不断的资金流入老小区时,手里持有老房子的业主们,就可以耐心等待自己的老房子“摇身一变”了。

2,房屋维修资金开始算账。

近日,财政部制定发布了《住宅专项维修资金会计核算办法》,自2021年1月1日起施行,住宅专项维修资金应当作为独立的会计主体进行会计核算。

明年起,老小区业主迎来2个“喜事”, 新规下,老房子摇身一变


亮点在于:账户实行专户存储、专款专用,把维修基金和代管机构的自身资产独立开来。

商品住宅和原来的公用房(比如直管公有住房、单位自管产等老房子),要分别建账核算。

划重点:单位老房子和商品住宅要分开建账核算。

现在很多老旧小区,都属于原来的各种单位家属院,要把这部分房子进行升级改造,加装电梯,除了财政拨款以外,钱从哪里来也很关键。

此时,住房维修资金就派上了用场。

所谓住房维修资金,是由业主交纳并所有,专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修和更新、改造的资金,在我国发挥着住宅“医保金”和“养老金”的重要作用。

没有业主大会的情况下,住房维修资金的提取过程为:资金缴存——房管局代管,委托当地银行开立住宅专项维修资金专户——物业申请动用资金。

但是,这笔钱到底有多少,始终保持着神秘的“面纱”,现在把这笔钱单独拿出来核算,也是为了给旧改探路,解决房屋维修的关键难题。

明年起老旧小区改造提速,加上住房维修资金算账,除了对老小区业主有利,提升房屋估值,提高居住品质以外,还会对房地产市场产生深远的影响。

最显著的影响是:未来5年,“拆迁户”可能会全面消失。

为什么国家要强力推进“旧改”?

除了提升老房子的居住品质和居民幸福感以外,最重要的目的,是拉动上下游各行业的投资。

众所周知,棚改货币化安置,是2015-2017年中小城市去库存的“法宝”。

拆迁户给钱不给房,意味着凭空多出来一股强大的购买力,小城市的库存本来就不多,拆迁户们一旦“扫楼成风”,供需格局立马逆转,房价必然会水涨船高。

不过,自2018年7月开始,住建部明确提出因地制宜推进棚改货币化安置后,棚户区改造逐渐步入调整期。

在2019年,棚改套数大幅下降,全国1-11月开工约315万套,对比2018年落差明显,棚改总量踩刹车,三四线房价随即停涨。

明年起,老小区业主迎来2个“喜事”, 新规下,老房子摇身一变


棚改消停了之后,房价虽然被摁住,施工、工程机械、装修装饰等上下游投资却不能停滞下来。

此时,“老旧小区改造”就应运而生了。

想想看,2018年是部分城市试点,2019年是1.9万小区改造,今年是2.9万个小区改造,按照规划,还有十几万个老小区将要改造,随着时间推移,2000年以后建造的商品房也会进入改造范围。

这么算来,未来5年,现在等着拆迁的居民,如果是城市周边农村,棚改消失后已经没有了拆迁可能,如果是城区里的老旧家属院,升级改造,安装电梯以后,又没有原地拆迁安置的可能。

这就相当于:新规把老房子划入到了新的“禁区”。

一句话:拆不动,拆不掉,更宜居,将成为此类房子的常态。

对那些持有老房子是为了“自住”的人来说,这是惠及民生的利好。

对那些寄希望于买老房子押注拆迁的人来说,高价接盘的房子,以后只能砸到手里了。
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