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下沙新增一宗重量级宅地!这么多年挖金沙湖的钱,这块地就够了?

2018-3-21 14:12| 发布者: 逍遥子| 查看: 2863| 评论: 0

摘要: 要不是近半年下沙大学城北的几宗宅地出让,我估计很多人都快忘了下沙楼市。简直难以想象,曾经的杭城住宅供应超级大户下沙,住宅新盘断供居然已整整一年了。也因此,自去年以来,下沙大学城北涉宅地块屡屡拍出令人惊 ...



要不是近半年下沙大学城北的几宗宅地出让,我估计很多人都快忘了下沙楼市。


简直难以想象,曾经的杭城住宅供应超级大户下沙,住宅新盘断供居然已整整一年了。


也因此,自去年以来,下沙大学城北涉宅地块屡屡拍出令人惊讶的价格。


今年1月12月,龙湖下沙大学城北地块成交楼面价更是高达16479.74元/㎡。加上20%的自持比例,这块地的实际楼面价接近2万,创下了整个下沙的楼面价纪录。


这可是德胜快速路以北的下沙大学城北啊。


要知道,也就是三年前的事,当时地段、环境、交通均优于大学城北的下沙沿江东区,住宅售价一度低至1万/㎡以下。


粗略计算,龙湖下沙大学城北的那块地,基本上卖到3万/㎡,才会有微利。


一个昂贵的下沙正在到来!


按照目前已经出让的涉宅地块,未来一到两年内,下沙大学城北应该会有3个住宅项目面市,除了龙湖项目,金地还有两个项目。


然而,在德胜路以南的下沙,包括沿江东区及金沙湖区域,住宅断档将持续,直到下面这块编号为JS0410-R21-10的地块出让——


JS0410-R21-10地块位置图(图源:拿地宝)


从上图中可以看出,这块地地处金沙湖CBD核心区,北临金沙湖,位置、环境俱佳。


地块也极具规模优势。占地面积6.13万㎡,容积率2.8,计容建筑面积17.164万㎡。


在地价越来越昂贵和碎片化的杭州,单宗宅地占地面积近百亩,建筑体量超17万㎡,对开发商来说,极具规模上的诱惑力。



这宗宅地原来其实是商业用地,在最新的规划公示中,被调整为住宅用地。


这是原先的规划,由四宗商办用地组成——


然后,四宗地被合为一宗,并且用地性质也调整为住宅用地——


这宗宅地的“横空出世”可谓天时地利人和。


天时不用说,现在正是杭州楼市有史以来“最好”的时代,而金沙湖宅地断供时间也长达六年以上。


所谓地利,自去年年底金沙湖二三期注水完成后,金沙湖已经成为杭州市最大的人工湖泊。这块地北面靠近金沙湖,地段极佳。


何谓人和?地产大鳄中鳄小鳄们齐聚杭州,对杭州主城区宅地渴之甚矣!


既然下沙大学城北的宅地实际楼面价都能拍到实际2万的楼面价。



那么,这块地位于金沙湖CBD,又有湖景之美,楼面价应该会是多少?


3万总应该要的。


毕竟,周边的二手房价格都正在奔四了。



这是金沙湖区域代表性楼盘龙湖滟澜山在链家官网上部分房源的挂价。


目前,龙湖滟澜山的二手房挂价普遍在3.4-4万/之间,挂价高的,甚至超过4.3万。


也就是说,综合对比大学城北实际成交的地价和周边二手房的价格,再适当地考虑当前杭州主城区宅地市场的热度,金沙湖这宗宅地的楼面价保守估计应该在3万/㎡以上。


乘以17.164万㎡的体量,其市值应该在50亿以上。


同样是这块地,如果土地性质没改,按原先的四宗商办用地去卖,楼面价应该会在1万/㎡左右,市值估计会在20亿左右。


通过土地转性,一方面,既稍稍缓解了金沙湖区域极度短缺的住宅供应,同时,地块价值也得以30亿级提升。


杭州客没有查到金沙湖的建设投入,不过,30亿也差不多了?


嗯,这么多年挖金沙湖所费的钱,这块地就够了?



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