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那些骗了你很久的买房经:地段,地段,还是地段

2018-3-7 10:34| 发布者: 逍遥子| 查看: 2328| 评论: 0

摘要: 壹上周为口水楼市写了篇讨喜的文章,果然有一些朋友没看懂。这就对了。2013年公开说楼市上半场要结束了,有几个人理解的?2015年下半年公开说该在杭州买房了,还给出了详细的买房策略,有几个人看懂的?口水论坛里老 ...





上周为口水楼市写了篇讨喜的文章,果然有一些朋友没看懂。这就对了。


2013年公开说楼市上半场要结束了,有几个人理解的?2015年下半年公开说该在杭州买房了,还给出了详细的买房策略,有几个人看懂的?口水论坛里老帖俱在。

 

如果哪天发表的观点有很多人说“我也是这么想的”,那倒是要担心了。一个很多人都认可的机会,通常已经不是机会。一个很多人都懂了的套路,通常已经没什么效果了。

 

事实上,有一些广泛流传的观点,其实是不对的。今天讲一个,给大家感受一下。

 


李嘉诚有句名言:“地段,地段,还是地段。”想必很多朋友都深信不疑,包括曾经的我。

 

这是很自然的事。我们的房地产是从学香港台湾开始的。作为香港最大的房地产开发商和首富,李超人就是权威,他的话我们当然会信。

 

不过,有一样东西比权威更有说服力,那就是收益率数字。事后算账,哪个办法赚的钱多,我们就相信哪个办法。没人和钱过不去。

 

至于这是李嘉诚的办法还是巴菲特的办法还是许家印的办法?那有什么关系。不管白猫黑猫,招财进宝的就是好猫。

 

我们有两组数据,证明“地段,地段,还是地段”是错误的。





第一组数据,是公开的。

 

根据中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布的房企榜单,恒大集团凭借全年销售金额3731亿元居榜首,万科第二,碧桂园第三。三强2017年的销售金额均突破三千亿。三强没有一个是主营开发城市成熟地段的。



十年前去万科总部参观时,接待人员就表示:“我们坚决不走香港开发商捂地的那种路线。”恒大和碧桂园就更别说了,都是喜欢在城市郊区做大盘的企业。

 

总是在重点城市重点地段捂地,而且一捂就是十年十几年的和黄,早就被大陆企业挤到不知道哪里去了。

 

第二组数据,是自己多年的总结。现在分享出来。

 

曾经利用工作便利,跟踪了大约10多个朋友的购房案例。从2004年到2006年,买在闵行莘庄的,普遍涨了两倍以上。买在徐家汇老中心的也涨,涨了一倍多。

 

闵行莘庄和徐家汇在上海属于一个方向,徐家汇是老市中心,往外出外环,就是闵行莘庄。在当时,是在徐家汇上班的白领刚需聚集地。

 

三年里,莘庄比徐家汇多涨了一倍。这是事实,当年我也不敢相信的事实。

 

经过反复观察,类似的事情不是偶然,是规律。在苏州观察到了,在北京观察到了,在杭州也观察到了。

 

这个狗年春节后,到武汉去转了一圈,这个规律依然有效。2016年起武汉楼市有一波翻番行情,光谷附近某刚需盘从5000涨到了20000,就是超过市场平均回报水平100个百分点。

 

即使是所谓核心“地段”,新兴地段经常会取代老地段在城市里的位置,往往也就是7、8年时间。比如,上海曾经盛极一时的淮海路,早就失去当年的地位了。






“地段,地段,还是地段”,在城邦经济的香港可能是适用的。但在中国大陆显然不怎么合适了。

 

数字已经证明了,在大多数情况下,买成熟地段的房子,反而只能取得市场平均水平的收益。倒是那些新兴板块的刚需房,往往可以取得比市场平均水平高出一倍的收益。

 

在多100个百分点回报的诱惑下,别说是李嘉诚了,就是把如来佛祖请来耳提面命,我们的内心也是拒绝的。

 

当然,我们嘴上可以不说,还会面带微笑的听完,保证不中途起身冷笑着走开,伤了大佬们的面子。毕竟,我们是受过教育的。

 

比较可恶的是有些二道贩子,明明自己也是一知半解,却拿着大佬们的只言片语到处忽悠广大人民群众。正因为自己其实不懂,所以更加要拿腔作势,强行包装自己。动不动摆出一副“连我你也敢怀疑?!”的臭脸来。市场上叫的最凶的,很多都是这类人。

 

在内行眼里,他/她贩卖的玩意儿,早十年就落伍了。只不过,看穿不点穿,都忙着闷声发大财呢。




“地段,地段,还是地段”能够深入人心,一方面是因为之前我们在学香港学李嘉诚。另一方面是因为这句话迎合了大多数人不肯思考的心理。变化是多么烦人的一件事情。从小就习惯了哪里是好地段,以后还应该是好地段。这不是天经地义的吗?

 

然而,我们所处的特殊时代,并不容许这样简单的思维。


中国是当今世界发展最快的大型经济体,正在发生史无前例的巨大变化,迅速的融入现代全球经济体系。几年前还是对的东西,转眼间就变成了反面案例。这两年,这样的例子还少啊?

 

老眼光,老观念,都会让人付出“钱”的代价。

 

有人要问了:既然“地段,地段,还是地段”是一种误解。那么,买房子最重要的究竟是什么呢?

 

在我看来,“时机”肯定很重要。买在了对的时机,就成功了一半。

 

“发展”也很重要。最成功的买房案例,基本都发生在高速发展的区域里。

 

以后的某些时候,“地段”也会变得最重要。不过,当“地段”重新变得最重要时,意味着经济格局已经成型了,最好的黄金期已经过去了。

 

综合起来,还是人的“眼光”最重要。




似是而非的买房经不少呢,有些你至今还在深信不疑。


你知道吗?有些“专家”从来不把自己真正的想法告诉你,而是整天在琢磨你喜欢听什么。你爱听什么就讲什么给你听。至于你听了这些话,究竟付出了多少代价,他们才不在乎呢。

 

专门找胖子兜售冰淇淋,是不道德的。然而效果很好,警察也不管的。

 

要是这篇文章点击没过12000,以后我也做大忽悠。捣糨糊谁不会啊?不会也可以学啊。总不会比赚真金白银还难吧。




注:本文仅代表作者本人观点


搜飕:

毕业于北京大学金融系。

口水楼市论坛网名:门马5。数年间,在论坛发表十余篇精华帖为网友熟悉。

2013年初,发布长文《后来者的道路 写在楼市黄金十年落幕之际》,驳斥西方经济学的自由主义,并被中国发展出版社公费出版。

2015年下,跑遍热点板块,并提出应该在杭州买房。在口水楼市与网友分享了看房选房的全过程。

2018年起,应邀在公众号“杭州口水楼市”开设专栏,讲述他对杭州、对楼市、对经济的见解。





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